Dudas y Preguntas frecuentes (enlace a estas respuestas y otras)‐ Curiosidades
¿Es obligatorio ser presidente de la comunidad?
Sí. El cargo se otorga por elección de los vecinos, turno rotatorio o sorteo. Si el elegido no está de acuerdo, debe acudir al juez y exponer sus razones. Solamente por la vía judicial se puede eludir esta responsabilidad.
¿Cuál es la consecuencia de mantener deudas con la comunidad?
La principal es la privación del derecho al voto. Las convocatorias para las juntas deben incluir una relación de los vecinos con deudas. Al comienzo de la reunión se advertirá a todos los participantes que estos tienen derecho a hablar, pero no a votar.
He comprado una vivienda o local ¿Tengo que pagar las deudas del anterior propietario debidas a la comunidad?
En el supuesto de que se compre una vivienda y existan deudas del anterior propietario a la comunidad, el nuevo propietario responde con la propia vivienda de las cantidades adeudadas durante el año en curso y los 3 años naturales (de enero a diciembre) inmediatamente anterior.
Para evitar sorpresas desagradables, el vendedor del piso o local debe declarar en el contrato de compraventa si están pagados los gastos generales de la comunidad o expresar los que debe, con una certificación del estado de sus deudas con la comunidad (la expide el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente).
Sin esta certificación no se puede establecer el documento público, a no ser que el comprador del piso o local, libere al vendedor de la obligación de presentar la certificación (cosa que no es recomendable).
Mi edificio tiene una pequeña azotea de la que se han apropiado unos vecinos ¿Cómo se puede impedir?
Cada propietario está obligado a hacer un uso adecuado de las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, evitando daños y desperfectos. Por lo que, si se está haciendo un uso abusivo de esa azotea, podríais reclamar los daños que correspondan y el cese de dicho uso.
Queremos instalar ascensor, pero muchos se oponen. ¿Cuántos votos hacen falta para que salga adelante?
Hasta la reforma de 1999, hacía falta unanimidad, posteriormente bastaba sólo con el voto a favor de las tres quintas (3/5) partes de los vecinos y actualmente con la nueva reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, de 27/06/2013 se establece en su artículo 17.2 que la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Los del piso de arriba me hicieron una gotera por una rotura en sus cañerías e inundaron mi casa. No quieren pagar el arreglo. ¿Puedo obligarles?
Tendrás que demandarles ante los tribunales con el fin de que se establezca su responsabilidad y se les condene al pago de las reparaciones, si se demuestra que los daños han sido ocasionados por su negligencia.
Creo que mi inquilina realquila habitaciones. ¿Puedo echarla?
Sólo se puede subarrendar con el consentimiento escrito del propietario; si no, es causa suficiente para resolver el contrato.
Un vecino lleva perros enormes por la escalera. ¿Es legal?
La normativa se ha endurecido y deben ir atados y con bozal en todo espacio de uso público. Denúncialo en tu Autonomía.
¿El Propietario de planta baja tiene que contribuir al pago de la instalación del ascensor?
Interpretaciones de la Ley P.H.:
1) Los administradores que consideran que todos los propietarios deben pagar la instalación, incluidos los disidentes, interpretando que el legislador no solo pensaba en el servicio de ascensor, pues se puede pensar que por los adelantos técnicos en la actualidad se le considera servicio necesario.
2) El ascensor, no lo consideramos un servicio necesario para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según la naturaleza y características del edificio. Pues el edificio se construyo sin ascensor y los propietarios que han adquirido en el tiempo los diferentes pisos, los han adquirido sin el servicio del ascensor y a un precio muy inferior a otras viviendas situadas en edificios de iguales características, con la salvedad que tienen el servicio de ascensor.
Y que en el edificio de construcción mas antigua incluso hay mayor espacio de zonas comunes por donde se podrían instalar hasta dos ascensores y un montacargas pero aun así su precio de compraventa es inferior y los gastos de comunidad, también son inferiores, pues no se les repercute ni mantenimiento, ni posibles averias, ni repercusión en nomina de portero, si lo tuviese el edificio.
3) También tenemos que señalar que si la instalación del ascensor implica que deban acometerse obras en la finca, con apertura de huecos en los muros y forjados de la finca, cerramientos de ventanas, etcétera; al alterarse la estructura y la fabrica del edificio con afección de elementos comunes.
¿Somos propietarios de un bloque de una comunidad que tiene la calefacción en común con otro bloque. Basta un bloque que vote para que se suprima el servicio de calefacción?
En el supuesto de que se pretenda la supresión del servicio de calefacción que afecte a dos (2) bloques independientes, no basta que se adopte el acuerdo cualificado de los tres quintos (3/5) de que habla el artículo 17, norma 1, párrafo L.P.H., de uno de los bloques, es necessario los 2 bloques votem lo mismo.
¿Cómo consideramos las horas de trabajo de un portero que hace una media de 12h diarias?
Las horas extraordinarias realizadas por los empleados de fincas urbanas, hasta 4 al día, se consideran como horas de prolongación de
jornada a efectos de cotización como complemento salarial.
¿Qué son las cuotas de participación?
Cuando se constituye por escritura pública la propiedad por pisos, se atribuye a cada piso o local una cuota o porcentaje determinado en relación con su superficie útil, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
Dicha cuota sirve de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad.
Servidumbre de luces y vistas
En materia de luces y vistas, cualquier edificio se tiene que atener a la legislación vigente en esta materia.
Con carácter general, el Código Civil establece en sus artículos 582 y siguientes:
Que no puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos (2) metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia. Además las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.
Los accesos a la cubierta de un edificio son elementos comunes
Una vecina del último piso ha habilitado la parte situada entre el tejado y el techo de su piso, y ha cogido también el espacio de la trampilla. Creemos que ambas áreas son comunes. ¿Qué soluciones caben?
La obra para establecer un espacio habitable o ser aprovechado por la vivienda situada bajo la cubierta constituiría una alteración sustancial de los elementos comunes del inmueble, en beneficio exclusivo particular. Este espacio es un elemento común del inmueble, según el artículo 396 del Código Civil. Además, se estaría introduciendo una zona o espacio no descrito en el título constitutivo, y se alteraría el destino previsto para ese espacio. Sería preciso contar con el previo consentimiento de la comunidad de vecinos. Es necesario convocar una junta que autorice esta actuación en virtud de un acuerdo unánime de la junta de vecinos. Con ello se elimina el acceso a un elemento común, lo que puede perjudicar el mantenimiento de las instalaciones o servicios que se encuentren en el tejado.
Desde el punto de vista de la normativa urbanística de la localidad, la obra puede ser una ilegal, si carece de la licencia de obras o es una infracción urbanística grave. Se puede denunciar al Ayuntamiento. Cualquier propietario a título individual, o la comunidad de propietarios por acuerdo de la Junta, podrá plantear contra el infractor un procedimiento judicial ordinario, por alteración de los elementos comunes del inmueble y apropiación de un elemento común en beneficio propio. Deberá designarse un abogado y un
procurador que les asistan en este proceso. Si se gana el juicio, las costas del proceso serán impuestas, en todo caso, al infractor.
Saber si un piso está libre de cargas
P: Estoy decidido a comprarme un piso, he hablado ya con el comprador, y estamos de acuerdo con todas las condiciones de la venta, pero antes de dar el ultimo paso, quisiera saber si está libre de cargas, ¿me podrían indicar que es lo que tengo que hacer?
R: En primer lugar deberá acudir al Registro de la Propiedad del lugar donde se encuentre el inmueble del que está usted interesado. El registro le permite conocer en cualquier momento quién es el propietario de una finca determinada, así como si ésta se halla o no libre de cargas (hipotecas, embargos, etc.), lo que constituye una información fundamental si usted tiene interés en comprarla. Una vez allí, solicite una nota simple informativa, es la forma más sencilla, rápida, operativa y barata de obtener la información registral que usted desea. Realizada su consulta, bien de forma verbal o escrita, el Registrador le informará de la titularidad, cargas, derechos reales u otras circunstancias de la finca de la que se solicite la información.
¿Qué es una hipoteca?
En realidad se debe hablar de préstamo hipotecario porque hay dos elementos:
– Un contrato principal de préstamo, por el que una persona o entidad (el acreedor, en general un Banco o Caja de Ahorros), presta una cantidad de dinero a otra (el deudor)
– y la hipoteca, que es una garantía que da el deudor. Esta consiste en que un inmueble (o varios) se da como garantía de que se va a devolver el préstamo, de manera que si éste no se devuelve en los plazos pactados, el Banco o Caja de Ahorros puede, mediante un procedimiento abreviado, vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para otros acreedores o, en su defecto, para el deudor.
Al tener el Banco o Caja de Ahorros una garantía especialmente eficaz, como es la del inmueble hipotecado, puede otorgar el préstamo con un plazo más largo y un interés más ventajoso que en los créditos personales.
El inmueble, hasta que se procede a la venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar, aunque a veces el Banco limita estas posibilidades (sin que las pueda prohibir).
Pasos para constituir una Comunidad de Vecinos
1º – Comunidad: Reunir a todos los propietarios de la futura comunidad, y crear el acta de constitución (ver Modelos), en la que se nombrará un Presidente y un Secretario. En la misma, se autorizará a ambos a representar a dicha comunidad a efectos de su legalización, obtención de su CIF y apertura de una cuenta corriente a nombre de la misma.
2º – Papelería: Comprar un libro de actas en cualquier papelería. Normalmente se compone de 100 folios, y suele costar unos 12 euros.
3º – Registro de la Propiedad: Aportar el libro de actas en el Registro de la Propiedad. Allí le pedirán que rellene un impreso firmado por el Presidente de la Comunidad. Es importante que el libro se presente sin haber escrito nada en él y con todos sus folios. En diez días aproximadamente le devolverán su libro ya legalizado, y deberá abonar unos 16 euros de honorarios.
4º – Agencia Tributaria: Llevar a la Agencia Tributaria:
- Fotocopia del DNI del Presidente.
- Fotocopia del acta de constitución.
- Fotocopia de los estatutos que vienen en la escritura de división horizontal.
- Fotocopia del folio del libro de actas donde conste el sello de legalización del Registro de la propiedad.
Igualmente, en la Agencia Tributaria te pedirán que rellene un impreso (impreso 037). Este impreso deberá ir igualmente firmado por el Presidente y cuesta unos 50 céntimos.
5º – Banco: Abrir una cuenta corriente a nombre de la comunidad de propietarios en cualquier banco. Tendrán que aportar el CIF obtenido en la Agencia Tributaria, y será representada dicha cuenta por el Presidente y el Tesorero.
6º -Comunidad: Transcribir el acta de constitución y nombramientos al libro de actas. Igualmente tendrá que transcribir al mismo las posteriores normas internas, reuniones, acuerdos….etc, que establezca dicha comunidad.
NOTAS:
• Si su edificio a legalizar se compone de varios portales y únicamente desea legalizar su portal, es necesario que previamente haya legalizado todo el edificio.
• Una vez legalizada la comunidad, si se designara un nuevo Presidente ó Tesorero, deberá aportar el acta del nuevo nombramiento en el banco donde tenga la comunidad abierta su
cuenta, para actualizar así los datos de los nuevos cargos.
¿Qué ocurre si, a pesar de no estar el piso al corriente del pago de las cuotas, lo compro?
Del pago de las cuotas que se deben es responsable no sólo el que era propietario cuando las cuotas vencieron, sino también el comprador de un piso que no está al corriente de su pago, pero, en este caso, la responsabilidad sólo alcanza a la anualidad corriente en el momento de la compra y a las tres inmediatas anteriores. Más allá, el comprador no es responsable. Naturalmente la Ley no impide que, en el momento de otorgar la escritura, vendedor y comprador pacten descontar del precio de compra las cantidades que se deban a la Comunidad de Propietarios por cuotas atrasadas y no pagadas.
Contador de Agua
P: En mi comunidad tenemos un único contador por portal, pero en unas casas somos dos, y en otras cinco. ¿Cómo podemos saber si se pueden instalar contadores individuales?. Si siempre se puede, ¿se ha de realizar una votación?; ¿qué porcentaje de votos son mayoría?; ¿cada cual se paga lo suyo?.
R: La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9.1.c) la obligación que cada propietario tiene de contribuir a los gastos comunes que no sean susceptibles de individualización. Como el gasto de agua es perfectamente individualizable, el vecino que instale un contador privativo está en su derecho y puede hacerlo, con lo que contribuirá muy posiblemente a un ahorro de agua en el edificio, porque suele ocurrir que cuando se paga en Comunidad se mira menos y, en ocasiones, se derrocha.
De la factura global que se paga al suministrador se descuenta el consumo del propietario o propietarios que tengan contadores individuales, y el resultado se reparte entre las viviendas que no tengan contador. Así se procede en justicia, no se perjudica nadie, y se permite hacer uso de su derecho de invidualización del gasto a quien ya ha instalado el contador y a cualquier otro comunero que se decida a instalarlo en el futuro.
Para que este tema se trate en la próxima Junta, debe proponerlo por escrito con antelación para que se incluya en el orden del día. Para los contadores privativos no hace falta acuerdo comunitario, aunque conviene tratarlo en Junta para dar oportunidad a que lo instalen los propietarios que lo deseen. Así como cualquiera tiene derecho a
ponerlo, no es posible obligar a su instalación a quien no lo quiera, aunque se aprobara por mayoría.
Lógicamente, el importe del contador debe sufragarlo cada uno de los propietarios que lo instale.
Presidente por Representación?
P: Desde hace 8 años vivo en un apartamento propiedad de mi padre. En la pasada Junta de la Comunidad se me nombró Presidenta de la Comunidad, en representación de mi padre, ya que yo soy quien de hecho vive allí y quien puede atender los asuntos de la finca. Unas semanas después el Administrador me informó de que no puedo ser yo, sino que en todo caso tiene que ser mi padre, ya que él es el propietario. Mi pregunta es la siguiente. ¿Puedo yo ejercer el cargo si mi padre me autoriza? ¿Esa autorización debe ser firmada por un notario, o es suficiente con que sea un documento privado.
R: La LPH no permite que represente a la Comunidad otra persona distinta al Presidente, aunque esté autorizada por el mismo. El Presidente no tiene facultades para determinar quien lo sustituye, y si no asiste a la Junta, la presidirá el Vicepresidente, caso de que lo hubiere y asistiera; en caso contrario, la Junta elige quien preside la reunión, que obligatoriamente ha de ser propietario, tal y como establece el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal. Lo único que puede delegar el Presidente es la realización de determinadas gestiones internas, pero no el cargo ni sus funciones. Por supuesto que, como propietario, puede delegar su voto y representación en la Junta, en quien prefiera aunque no sea propietario, igual que el resto de los condueños, pero nada más.
IVA en las Comunidades
P: El administrador de nuestra comunidad nos carga el 16 por ciento de IVA en sus honorarios. Este IVA, ¿lo podemos declarar y así optar a su devolución ya que es un IVA soportado?
R: El IVA del administrador tiene la misma consideración que el de la energía eléctrica, el mantenimiento del ascensor o cualquier contratista de una obra para la Comunidad. Con respecto a él, la Comunidad es consumidor final y no puede deducírselo, a menos que genere IVA por alguna actividad atípica (alquiler de cubierta, vallas publicitarias, locales propios arrendados, etc.).
Una vecina del último piso ha habilitado la parte situada entre el tejado y el techo de su piso, y ha cogido también el espacio de la trampilla. Creemos que ambas áreas son comunes. ¿Qué soluciones caben?
La obra para establece un espacio habitable o ser aprovechado por la vivienda situada bajo la cubierta constituiría una alteración sustancial de los elementos comunes del inmueble, en beneficio exclusivo particular. Este espacio es un elemento común del inmueble, según el artículo 396 del Código Civil. Además, se estaría introduciendo una zona o espacio no descrito en el título constitutivo, y se alteraría el destino previsto para ese espacio. Sería preciso contar con el previo consentimiento de la comunidad de vecinos. Es necesario convocar una junta que autorice esta actuación en virtud de un acuerdo unánime de la junta de vecinos. Con ello se elimina el acceso a un elemento común, lo que puede perjudicar el mantenimiento de las instalaciones o servicios que se encuentren en el tejado.
Desde el punto de vista de la normativa urbanística de la localidad, la obra puede ser una ilegal, si carece de la licencia de obras o es una infracción urbanística grave. Se puede denunciar al Ayuntamiento. Cualquier propietario a título individual, o la comunidad de propietarios por acuerdo de la Junta, podrá plantear contra el infractor un procedimiento judicial ordinario, por alteración de los elementos comunes del inmueble y apropiación de un elemento común en beneficio propio. Deberá designarse un abogado y un
procurador que les asistan en este proceso. Si se gana el juicio, las costas del proceso serán impuestas, en todo caso, al infractor.
Me entregaron una casa qué se indicaba que poseía aislamiento térmico y acústico, pero se oye todo del vecino. ¿Qué podemos hacer?
Dado que sus vecinos no parecen ser los culpables de los ruidos que ustedes soportan, el problema parece estar en el aislamiento del edificio. Existe una normativa de carácter técnico, concretamente una de las normas básicas de edificación, que regula la cuestión de las condiciones acústicas de los edificios. Para determinar si su vivienda cumple o no con las especificaciones establecidas, deberá efectuarse una verificación por parte de un técnico. Si el resultado es que la casa no cumple con la normativa, podrá usted reclamar al promotor y, en su caso, a los demás intervinientes en la construcción a quienes les sea imputable el defecto.
Compré una casa hace cuatro años y cuando me la dieron tenía un par de grietas. Me gustaría saber qué tengo que hacer para saber si estas grietas son perjudiciales para la estructura de la casa.
La cuestión de los defectos de construcción hoy está contemplada de forma específica en la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999, en vigor para las obras para las que se solicitara licencia a partir del 6 mayo de 2000. Dada la fecha de la que usted habla, entendemos que es probable que su vivienda no se halle en el ámbito temporal de aplicación de la ley. No obstante, el centro de la regulación anterior hay que buscarlo en el art. 1.591 del Código Civil (y en una copiosa jurisprudencia de desarrollo) que establece que si existieran vicios en la construcción que supusieran ruina (física o funcional), responden de los mismos los diferentes agentes intervinientes en el proceso edificatorio, esto es, promotor, constructor, arquitecto, aparejador, etcétera, por plazo de 10 años contados desde que finalizó la construcción.
Ante la aparición de los defectos a los que usted alude, lo primero es averiguar el origen de los mismos, para lo cual deberá recurrir a un técnico en la materia (desde luego no al arquitecto director de la obra, pues puede tener intereses contrapuestos con los suyos, dado que le son imputables los vicios de proyecto o del suelo que, en su caso, se demuestre que afectan a su casa). A la vista del resultado del informe del perito, podrá usted plantearse la posibilidad de una demanda judicial.
Cambio o modificación de la cerradura de la puerta de acceso al inmueble
P: El presidente de mi comunidad ordenó quitar la maneta de la puerta, ya que antes ésta sólo se podía abrir con la llave, pero se le ocurrió la brillante idea de hacer un agujero en el cristal, porque si no tenías llaves y querías salir del portal no podías hacerlo. Para salir hay que usar la llave o llamar al portero automático, pero si yo salgo de mi casa y no hay nadie me quedo encerrado. ¿Está prohibido eso?
R: El presidente de la comunidad no está legitimado para proceder al cambio o modificación de la cerradura de la puerta de acceso al inmueble si tal decisión no ha sido previamente adoptada legalmente. Ésta es una cuestión que va más allá de las simples labores de administración del inmueble de manera que la decisión sobre el sistema de acceso al portal es algo que debe ser decidido por los vecinos reunidos en junta general. Le recomendamos que solicite la celebración de una junta, incluyendo en el orden del día este asunto.
Usted deberá acudir a dicha reunión con todos los argumentos que considere precisos a fin de exponer ante sus vecinos los pros y contras de los diferentes sistemas de acceso al inmueble. Serán los asistentes quienes decidan, por votación, qué sistema debe instalarse en el portal. El presidente tendrá un solo voto como propietario, al igual que el resto de vecinos.
Coeficiente de viviendas
P: He comprado un estudio en una urbanización con distintos tipos de viviendas. Los estudios tienen todos la misma superficie, pero el jardín privado es mayor en unos que en otros, siendo el coeficiente el mismo para todos. ¿Es esto legal? ¿Está bien hecha la división horizontal?
R: Es posible que el mismo coeficiente se deba a que lo que usted denomina «jardines privados» sean realmente elementos comunes de uso privativo del piso al que van unidos; lo que motivaría que su superficie no se tuviera en cuenta a la hora de calcular el coeficiente de participación de cada departamento. Para salir de dudas debe consultar el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal y la división horizontal.
