Entendemos que hay que atender a varios factores, existe un plazo inicial de prescripción de 5 años, este es el plazo a tener en cuenta para que los propietarios que hayan realizado estos cerramientos, no puedan utilizar la imposibilidad de demolición del articulo 1.964 del C.C.
El artículo 1964 del Código Civil español regula el plazo de prescripción de las acciones personales. Fue modificado en 2015 por la Ley 42/2015, y actualmente establece lo siguiente:
«Las acciones personales que no tengan un plazo especial prescriben a los 5 años desde que puede exigirse el cumplimiento de la obligación».
Antes de la reforma de 2015, el plazo general de prescripción de las acciones personales era de 15 años. Sin embargo, con la modificación, se redujo a 5 años para aquellas acciones que no estén sujetas a plazos específicos establecidos por otras leyes.
En el contexto de una comunidad de propietarios, si se pretende reclamar por un incumplimiento contractual (como obras no consentidas en elementos comunes), el plazo de 5 años comenzaría a contar desde que la comunidad tiene conocimiento de la infracción o podría haber tenido conocimiento de la misma.
No puede hablarse de aceptación tacita si estamos en tiempo de demandar judicialmente y hay que tener mucho cuidado con posibles agravios comparativos (consentimiento a otros propietarios) ya según la doctrina jurisprudencial tendría consecuencias no reaccionar o haber reaccionado contra unos propietarios pero si contra otros.
El plazo que tiene la comunidad de propietarios para actuar contra los propietarios que han realizado cerramientos no consentidos depende de varios factores, principalmente del tipo de obra o cerramiento y la normativa aplicable. En general, se deben considerar los siguientes puntos:
- Obras que afectan a elementos comunes: Si el cerramiento afecta a elementos comunes (como terrazas, balcones o fachadas, que son considerados elementos comunes por el artículo 396 del Código Civil), la comunidad tiene derecho a actuar. Las acciones por alteraciones no consentidas en elementos comunes no prescriben mientras la infracción continúe. Es decir, la comunidad puede actuar en cualquier momento, independientemente de cuándo se haya realizado la obra.
- Acción por infracción urbanística: Si el cerramiento contraviene la normativa urbanística, los plazos para que la comunidad o el ayuntamiento actúen pueden variar. Según la Ley de Ordenación de la Edificación y las normativas urbanísticas de cada comunidad autónoma, las acciones contra infracciones urbanísticas suelen tener un plazo de 4 años desde la finalización de la obra. Pasado este plazo, la obra podría quedar consolidada desde el punto de vista urbanístico, aunque siga siendo ilegal frente a la comunidad.
- Acción civil (por incumplimiento de los estatutos o acuerdos de la comunidad): En caso de que el cerramiento infrinja los estatutos o los acuerdos comunitarios, la comunidad tiene el plazo mencionado de 5 años para reclamar judicialmente la reposición al estado original, según el artículo 1964 del Código Civil. Este plazo empieza a contar desde que la comunidad tiene conocimiento de la infracción.
- Reparaciones necesarias y seguridad: Si el cerramiento supone un peligro para la seguridad del edificio o compromete su estructura, la comunidad puede exigir la retirada inmediata de la obra, sin plazos específicos para su reclamación.
Por tanto nuestro entender es que la comunidad actúe lo antes posible para evitar que la situación se consolide, tanto desde el punto de vista urbanístico como civil.
Miguel A. G-C WWW.ADMINISTRACIONESHENARES.ES
Expertos en Propiedad Horizontal
