Desde esta Administración, queremos poner un poco de luz en uno de los problemas mas frecuentes y de dificil solución en las Comunidades de Propietarios como son las relacionadas con los ruidos de nuestros vecinos.
La ley de PROPIEDAD HORIZONTAL, (Ley 49/1960 de 21 de Julio, modificada por la Ley 8/1.999 de 6 de abril, por la Ley de Enjuiciamiento Civil y por la ley 51/2003 modificando los articulos 10, 11 y 17 norma 1ª) establece en su articulo 7.2 Al propietario y al ocupante del piso o local no les esta permitido desarrollar en el o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilicitas.
El Presidente de la Comunidad a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerira a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cancelacion de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra el accion de cesación, que, en lo no previsto expresamente por este articulo, se substanciara por las normas que regulan el juicio de cognición.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditacion del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificacion del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con caracter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podra adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, ademas de la cesacion definitiva de la actividad prohibida y la indemnizacion de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a 3 años, en funcion de la gravedad de la infraccion y de los perjuicios ocasionados a la Comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda local, asi como su inmediato lanzamiento.
Los ruidos nocturnos de otro vecino son de los problemas que afectan a la comunidades que tienen mas dificil solución, ya que no es posible contar con los servicios de un notario con un sonometro para que mida el ruido que se produce en la vivienda del vecino en estos horarios, deben ser los servicios municipales los que los registren, hay que tener en cuenta que cada Ayuntamiento funciona de manera distinta y establecen en sus ordananzas distintos baremos, aunque la mayoria oscilan en los 35 decibelios por el dia y los 30 decibelios por la noche.
En ultima instancia hay que acudir a la prueba testifical de varios vecinos que precisen las horas en que a lo largo de un extenso periodo de tiempo, se sienten los ruidos, haciendo constar en un documento que firmen todos los propietarios cada dia para otorgar mayor fiabilidad al seguimiento.
Resumiendo tenemos dos grandes supuestos en que pueden dividirse los problemas de ruidos como actividades molestas y antijurídicas
1. Cuando NO afecta a la totalidad de una Comunidad de los Propietarios
Los supuestos de ruidos de diferente tipo (música, escándalos, locales, maquinaria industrial, posesión de determinados animales), por el propietario del inmueble o su ocupante, que perjudican a título individual a una o varias personas, pero NO a una Comunidad de Propietarios en su totalidad.
En este caso, la acción jurídica a seguir se regula en el artículo 1902 del Código Civil, solicitando la cesación de dichos ruidos, y la indemnización de los daños y perjuicios causados.
2. Cuando afecta a la TOTALIDAD de una Comunidad de Propietarios
Los supuestos de ruidos de diferente tipo ( música, escándalos, instalaciones de locales, maquinaria industrial, posesión de determinados animales), generados por el propietario del inmueble o por su ocupante, que perjudican a TODOS los habitantes de una Comunidad de Propietarios.
En este caso la Ley de propiedad Horizontal, prevé un Procedimiento específico para el causante de las actividades molestas e ilícitas, donde se subsumen las actividades ruidosas, regulado en el artículo 7.2 de la LPH, consistente en:
Que la Comunidad en su conjunto demandará por la vía del Procedimiento Ordinario, representada por su Presidente, pudiendo ejercitar de forma acumulada la acción de cesación de ruidos, la acción de indemnización de los daños y perjuicios producidos, y la acción de privación del derecho al uso de la vivienda o local por un período de tiempo no superior a 3 años, contra el propietario del inmueble y su ocupante. Previamente, según el artículo 7.2 de la LPH, se exigen 2 requisitos:
- Que el Presidente a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades molestas o prohibidas la cesación de las mismas.
- Certificación del acuerdo adoptado en Junta General de Propietarios, que apruebe el ejercicio de la acciones de cesación contra el causante de las actividades molestas, y en su caso, el propietario del inmueble. El plazo para el ejercicio de ambas acciones (supuesto 1 y 2) son 15 años, según establece el artículo 1964 del Código Civil.
Por último, cabría citar entre otras varias Sentencias recientes que han acordado la cesación de ruidos por acciones ejercitadas por una Comunidad de Propietarios, la siguiente por su interés sobre privación de uso de un local por el período máximo que establece el artículo 7.2 de la LPH:
La S A. Provincial de Castellón, sección 3ª, de fecha 09-02-2007:
No podemos sino concluir a la vista de la prueba practicada que concurren los requisitos necesarios de la acción ejercitada, al haber demostrado la parte actora que la actividad de pub que bajo la denominación de «2099», se llevaba a cabo en el indicado local resultaba sumamente molesta para los vecinos de la Comunidad por exceder del nivel de ruidos permitidos en las viviendas.
“Por ello, acuerda revocar la resolución recurrida en el sentido de estimar la demanda interpuesta, declarando que la actividad desarrollada en el local número 14 de la Comunidad de Propietarios(…..), se llevó a cabo de forma reiteradamente molesta e incómoda e, igualmente se declaran extinguidos definitivamente todos los derechos de los ocupantes del local relativos a los mismos.
Condenando a los propietarios del local, a estar y pasar por dichas declaraciones, y a la privación del derecho al uso del local por tiempo de tres aÑos a contar desde el cese efectivo de la actividad . Y a la ocupante del mismo a estar y pasar por dichas declaraciones, y a cesar definitivamente en la actividad llevada a cabo en dicho local, así como a su inmediato lanzamiento del mismo”.
EL EL SIGLO XXI. HAYA LEYES COMO LA 7.2 DEL CÓDIGO CIVIL DICTATORIALES ES INCREÍBLE. Es una ley injusta que no diferencia el lugar es de costa de fiesta o es un cementerio, o una pueblo tranquilo sin zonas de ocio no es igual vivir en zona de vacaciones donde cuando hay gente es en los meses de verano, que vivir en un pueblo cualquiera donde la gente viven durante todo el año.
Pues la ley 7.2 es una ley injusta y muy dura contra los propietarios arrendador de viviendas temporales o locales, que sobre todos aquellos que las alquilan.
Esta ley es injusta porque castiga al propietario arrendador y no al arrendatario a los causantes del ruido, los inquilinos en dicha vivienda. El derecho al alquiler no debe ser sinónimo de culpabilidad contra el propietario nunca si no contra quienes hacer ruido o no saben respetar las normas de una comunidad.Nunca el arrendador debe estar amenazando por esta ley injusta que no castiga a los verdaderos culpables, es una ley rastrera, que quiere premiar a los comuneros como si estos fueran santos
Y el dueño el arrendador el culpables .Por alquilar el propietario no es el culpable o la vivienda .
Pues el propietario tiene derecho al alquilar de su vivienda y no se entiende que si alquila con contrato y las personas que entran forma ruido o son más de lo estipulado en contracto sea culpable el arrendador, la culpa, no debe ser del que alquila si no del que lo produce el mal estar sean inquilinos o propietarios pero sólo el que producen los ruidos actos vandálicos etc.
Es una ley abusiva contra el propietario es un escándolo en el siglo XXI que pasen estas cosas..
Pues hay comunidades sobre todo de la costa donde se alquila por temporada, y donde viven personas en algunos casos dos vecinos en en edifico de 50 viviendas o más y en residenciales que viven dos o tres vecinos. Pues esto al vivir la mayoría de año sólo ellos se creen los amos de la finca,se sienten los dueños del edifico o de la urbanización y cuando viene los propietarios del resto de la vivienda hasta les molesta, claro que no los pueden denunciar porque son propietarios al igual que ellos , pero a estos les gustaría para a si, viven en una comunidad como si fueran ellos los dueños de una finca privada sin serlo. El articulo 7.2 hace aguas por todas las parte .Castiga al propietario y no al infractor con condenas de 3 años sin utilizar la vivienda y amenaza al propietario , pero al propietario condenado por este articulo 7.2 no le dejan exsento de pagar la comunidad, hipoteca que en la mayoría de estos casos la hay, pues si esta castigado a no vivir en la vivienda ni alquilarla debería esta exsento de pago del IBI, basura, reciclaje, basura, comunidad pues si no puede disfrutar de la vivienda tampoco debe pagar impuestos.
Es una ley abusiva tercermundista. Donde los propietarios de mutuo acuerdo pueden decir los que les vengan en gana la mayor parte mentiras. Pues cuando se alquila fines de emana o tempranas la gente no viene para estar encerrado en cuatro pares si no a disfrutar de la noche , playa etc.
Esta ley 7.2 de código civil no castiga al que debe si no al que no debe.
No por alquilar eres culpable de todo lo que haga ti inquilino pues una vez que haces el contrato ellos son los responsables de la vivienda y de lo que en ella suceda.
Es un abuso del poder subvencionado. El 7.2 mete a todas las viviendas locales en el mismo saco, no mira si es zona de veraneo donde la gente viven de noche, ni es zona costera.
Igual para todos. Pues no es igual vivir al lado de un cementerio que vivir al lado del paseo marítimo de unas playas. No es igual .Para ello no debería primero los ayuntamiento dar licencias a bares, discotecas donde hay vecinos el culpable debería ser el ayuntamiento por permitirlo.