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Desde esta Administración, queremos poner un poco de luz en uno de los problemas mas frecuentes y de dificil solución en las Comunidades de Propietarios como son las relacionadas con los ruidos de nuestros vecinos.

La ley de PROPIEDAD HORIZONTAL, (Ley 49/1960 de 21 de Julio, modificada por la Ley 8/1.999 de 6 de abril, por la Ley de Enjuiciamiento Civil y por la ley 51/2003 modificando los articulos 10, 11 y 17 norma 1ª) establece en su articulo 7.2 Al propietario y al ocupante del piso o local no les esta permitido desarrollar en el o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilicitas.

El Presidente de la Comunidad a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerira a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cancelacion de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra el accion de cesación, que, en lo no previsto expresamente por este articulo, se substanciara por las normas que regulan el juicio de cognición.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditacion del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificacion del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con caracter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podra adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, ademas de la cesacion definitiva de la actividad prohibida y la indemnizacion de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a 3 años, en funcion de la gravedad de la infraccion y de los perjuicios ocasionados a la Comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda local, asi como su inmediato lanzamiento.

Los ruidos nocturnos de otro vecino son de los problemas que afectan a la comunidades que tienen mas dificil solución, ya que no es posible contar con los servicios de un notario con un sonometro para que mida el ruido que se produce en la vivienda del vecino en estos horarios, deben ser los servicios municipales los que los registren, hay que tener en cuenta que cada Ayuntamiento funciona de manera distinta y establecen en sus ordananzas distintos baremos, aunque la mayoria oscilan en los 35 decibelios por el dia y los 30 decibelios por la noche.

En ultima instancia hay que acudir a la prueba testifical de varios vecinos que precisen las horas en que a lo largo de un extenso periodo de tiempo, se sienten los ruidos, haciendo constar en un documento que firmen todos los propietarios cada dia para otorgar mayor fiabilidad al seguimiento.

Resumiendo tenemos dos grandes supuestos en que pueden dividirse los problemas de ruidos como actividades molestas y antijurídicas

1. Cuando NO afecta a la totalidad de una Comunidad de los Propietarios

Los supuestos de ruidos de diferente tipo (música, escándalos, locales, maquinaria industrial, posesión de determinados animales), por el propietario del inmueble o su ocupante, que perjudican a título individual a una o varias personas, pero NO a una Comunidad de Propietarios en su totalidad.

En este caso, la acción jurídica a seguir se regula en el artículo 1902 del Código Civil, solicitando la cesación de dichos ruidos, y la indemnización de los daños y perjuicios causados.

2. Cuando afecta a la TOTALIDAD de una Comunidad de Propietarios

Los supuestos de ruidos de diferente tipo ( música, escándalos, instalaciones de locales, maquinaria industrial, posesión de determinados animales), generados por el propietario del inmueble o por su ocupante, que perjudican a TODOS los habitantes de una Comunidad de Propietarios.

En este caso la Ley de propiedad Horizontal, prevé un Procedimiento específico para el causante de las actividades molestas e ilícitas, donde se subsumen las actividades ruidosas, regulado en el artículo 7.2 de la LPH, consistente en:

Que la Comunidad en su conjunto demandará por la vía del Procedimiento Ordinario, representada por su Presidente, pudiendo ejercitar de forma acumulada la acción de cesación de ruidos, la acción de indemnización de los daños y perjuicios producidos, y la acción de privación del derecho al uso de la vivienda o local por un período de tiempo no superior a 3 años, contra el propietario del inmueble y su ocupante. Previamente, según el artículo 7.2 de la LPH, se exigen 2 requisitos:

  1. Que el Presidente a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades molestas o prohibidas la cesación de las mismas.
  2. Certificación del acuerdo adoptado en Junta General de Propietarios, que apruebe el ejercicio de la acciones de cesación contra el causante de las actividades molestas, y en su caso, el propietario del inmueble. El plazo para el ejercicio de ambas acciones (supuesto 1 y 2) son 15 años, según establece el artículo 1964 del Código Civil.

Por último, cabría citar entre otras varias Sentencias recientes que han acordado la cesación de ruidos por acciones ejercitadas por una Comunidad de Propietarios, la siguiente por su interés sobre privación de uso de un local por el período máximo que establece el artículo 7.2 de la LPH:

La S A. Provincial de Castellón, sección 3ª, de fecha 09-02-2007:

No podemos sino concluir a la vista de la prueba practicada que concurren los requisitos necesarios de la acción ejercitada, al haber demostrado la parte actora que la actividad de pub que bajo la denominación de «2099», se llevaba a cabo en el indicado local resultaba sumamente molesta para los vecinos de la Comunidad por exceder del nivel de ruidos permitidos en las viviendas.

“Por ello, acuerda revocar la resolución recurrida en el sentido de estimar la demanda interpuesta, declarando que la actividad desarrollada en el local número 14 de la Comunidad de Propietarios(…..), se llevó a cabo de forma reiteradamente molesta e incómoda e, igualmente se declaran extinguidos definitivamente todos los derechos de los ocupantes del local relativos a los mismos.

Condenando a los propietarios del local, a estar y pasar por dichas declaraciones, y a la privación del derecho al uso del local por tiempo de tres aÑos a contar desde el cese efectivo de la actividad . Y a la ocupante del mismo a estar y pasar por dichas declaraciones, y a cesar definitivamente en la actividad llevada a cabo en dicho local, así como a su inmediato lanzamiento del mismo”.