El tema de los gastos individualizables en las comunidades de propietarios da lugar a mucha controversia.

Hay que tener en cuenta que no es posible  por muy acertado que se considere, que un gasto es individualizable, este se repercuta de forma unilateral sin que se den los 3 supuestos:

1.- Fijación en Estatutos

2.- Titulo Constitutivo

3.- Acuerdo por unanimidad.

La redacción de la Ley es clara en cuanto que obliga (art. 9.1, e) LPH) a cada propietario a contribuir, con arreglo a su cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generados por las responsabilidades “que no sean susceptibles de individualización”, o lo que es igual, solo es posible acudir a la pauta contributiva de la cuota de participación en el supuesto de que los gastos por razón de servicios, tributos, cargas y otros conceptos “no sean susceptibles de individualización”.

Hay que distinguir los gastos generales, que dan lugar a la obligación de contribuir a los mismos según la cuota de participación, y los gastos particulares, que se satisfarán de acuerdo con lo previsto en los estatutos de la comunidad, o, en su defecto, según lo pactado.

Pero la determinación de lo que es objeto de gasto individualizable no se puede decidir de forma unilateral por la comunidad según entienda que un gasto es individualizable.

Doctrina jurisprudencial:

El Tribunal Supremo resuelve esta cuestión en Sentencia de 29 de mayo de 2009, rec. 720/2004, que recuerda que para que quepa considerar como individualizables determinados gastos, es preciso que se determine la exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y, también, es factible su decisión en junta de propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad.

Y la STS de 14 de marzo de 2000 concreta que el art. 9.5 LPH permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y que actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos.

La determinación de lo que es objeto de gasto individualizable no se puede decidir de forma unilateral por la comunidad

Pero se insiste también en esta sentencia por el TS que para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el Título Constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del art. 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Y es que la jurisprudencia del TS así lo ha entendido, al tener en cuenta que prevalece el principio de autonomía contractual y en el caso que analizaba esta sentencia no concurría autorización titular, estatutaria o comunitaria alguna, por lo que rige la obligatoriedad del pago del referido art. 9.5, ya que el mero hecho de no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa.

En idéntico sentido, la STS de 16 de noviembre de 1996 recuerda que han de cumplirse las disposiciones estatutarias y para su modificación se requiere la unanimidad. Igualmente, constante doctrina jurisprudencial no ha considerado individualizables los gastos comunes, salvo que se haya concretado su exclusión en el Título Constitutivo o los Estatutos, o fueran aprobados en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad.

Casos prácticos:  algunos casos respecto al concepto de gasto individualizable:

1.- El gasto de ascensor no puede ser individualizable, salvo casos concretos en los que el ascensor lo quiere poner una persona a falta de acuerdo asumiendo el pago global.

La Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7ª, en sentencia de 12 junio de 2009, recuerda que “no es posible compartir el criterio del recurrido y actor sobre que el gasto del servicio del ascensor sea individualizable porque para así afirmar vuelve a partir del criterio del “uso” que ya se ha dicho que es legalmente rechazable.

Como apunta la mejor doctrina para que un gasto tenga la consideración de individual es necesario que la comunidad quede al margen de sus beneficios y tal no se puede predicar del servicio del ascensor sin perjuicio de que, como demuestra la realidad, pueda darse la previsión estatutaria de su exclusión para determinados comuneros precisamente teniendo en cuenta el uso previsible de ese elemento común o servicio”.

2.- Las costas procesales en los casos en los que el demandado haya sido beneficiado de la justicia gratuita no se le pueden imputar luego en junta como “gasto individualizable”, salvo que se acuerde en junta que en estos casos se determine como gasto el de las costas de la comunidad que no se han podido satisfacer cuando el comunero ha acudido con justicia gratuita.

3.- ¿Qué hacer cuando un comunero causa un daño en la comunidad? ¿Lo introducimos como gasto individualizable y se le reclama por gastos?

No, es una reclamación directa al comunero por los daños causados, pero no se le puede incluir como gasto individualizable porque haría falta el acuerdo y no hace falta acordar incluirlo como gasto, sino que es un daño y como tal se le tiene que reclamar tras acuerdo en junta de propietarios que autorice al presidente para ejercitarla si no lo abona voluntariamente tras pasarle la factura de los daños causados.

D. Vicente Magro Servet

Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante