La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9.1.e, que es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptible de individualización.

Como dice el propio artículo, el criterio de reparto de los gastos que por defecto establece la ley es la cuota de participación fijada en el título para cada finca registral independiente.

Ahora bien, deja la puerta abierta para que se instaure otro sistema de distribución de los gastos diferente al del coeficiente previamente asignado.

En estos casos, puede ocurrir que el dueño del edificio fije a través del título o de los estatutos de la finca un criterio diferente de forma que, por ejemplo, los gastos se paguen a partes iguales o se excluyan del pago a determinados propietarios.

 También puede darse el caso de que sean los propietarios quienes decidan modificar el sistema de reparto de gastos que se venía aplicando hasta ese momento que por defecto era el establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, el del coeficiente
de participación o el fijado en el título o estatutos.

¿Acto de mera administración o modificación del título?

Para llevar a la práctica esta modificación, será necesario incluir un punto en el orden del día de la convocatoria para poder adoptar un acuerdo al respecto.

En este punto, la doctrina se encuentra dividida toda vez que la discrepancia versa en determinar si la modificación del reparto de gastos constituye una modificación del título o debe ser considerada como un acto de mera administración.

En el primer caso, cuando la intención es modificar el sistema de reparto del gasto bien porque se modifique el título o los estatutos o bien porque se haga así constar expresamente, en virtud del artículo 17.1 de la LPH el acuerdo deberá aprobarse por la unanimidad de los propietarios.

Por el contrario, si entendemos que este acuerdo constituye un acto de mera administración de carácter económico anual que no implique la modificación de las cuotas del título, el acuerdo podrá adoptarse por mayoría simple.

Determinar si el acuerdo supone una clara manifestación de modificación del título o los estatutos o un acto de mera administración es importante para concretar qué mayoría es necesaria para el caso de que los propietarios deseen revocar dicho acuerdo y volver al sistema originario de reparto de gastos.

Doctrina jurisprudencial: Así, adoptado el acuerdo, pueden darse dos circunstancias:

• Que el acuerdo se eleve a Escritura Pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad con la finalidad de modificar formalmente las cuotas establecidas en el título o estatutos o manifieste que ésta es la clara voluntad de los propietarios siendo en ambos casos necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.

• Que el acuerdo se apruebe y se aplique el nuevo sistema de distribución del gasto para uno o varios ejercicios económicos.

En el primer caso, para volver al sistema anterior será necesario un nuevo acuerdo al respecto igualmente por unanimidad. Cuestión diferente, y de ahí el objeto de controversia en la doctrina actual, es saber qué mayoría es necesaria para adoptar el acuerdo y volver al sistema de reparto anterior al acuerdo que no fue inscrito.

 Aunque exista una parte de la doctrina que considere que si el acuerdo fue adoptado por la unanimidad de los propietarios la misma mayoría sería necesaria para adoptar el acuerdo para volver al sistema originario, por el contrario otro sector doctrinal en el que apoyo este artículo, considera que este acuerdo no supone una clara manifestación de voluntad de cambio de las normas del título o estatutos sino más bien un acto de mera administración aplicable al presupuesto anual que puede irse renovando o no de año en año.

Por ello y, en base a este criterio, para “retornar” al sistema de cuotas no será necesario adoptar un acuerdo al respecto por unanimidad siendo suficiente la simple mayoría.

Son varias las sentencias del Tribunal Supremo las que apoyan esta tesis. A modo de ejemplo la Sentencia de 22 de mayo de 2008 que establece que “La cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según lo establecía el art. 16.1 de la Ley de Propiedad horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación-que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios”.

El acuerdo de modificación del reparto de gastos no se puede entender de forma tácita como una modificación del título salvo que expresamente así se acuerde, en cuyo caso, sí sería necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.

Así lo establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 1 de diciembre de 2006 “(…) desconoce la Sala cuáles fueron los criterios que el propietario único del edificio tomó en cuenta a la hora de señalar las respectivas cuotas, pero lo que no ofrece duda es que cualquier alteración de las mismas, por lo que comporta la modificación del título, precisa de los mismos requisitos que para su constitución… y que, en este caso, ni siquiera se ha solicitado formalmente por escrito la correspondiente modificación estatutaria…”.

“Cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título, el acuerdo deberá ser unánime”

“Si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple”.

La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9.1.e, que es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptible de individualización.

Como dice el propio artículo, el criterio de reparto de los gastos que por defecto establece la ley es la cuota de participación fijada en el título para cada finca registral independiente.

Ahora bien, deja la puerta abierta para que se instaure otro sistema de distribución de los gastos diferente al del coeficiente previamente asignado.

En estos casos, puede ocurrir que el dueño del edificio fije a través del título o de los estatutos de la finca un criterio diferente de forma que, por ejemplo, los gastos se paguen a partes iguales o se excluyan del pago a determinados propietarios.

También puede darse el caso de que sean los propietarios quienes decidan modificar el sistema de reparto de gastos que se venía aplicando hasta ese momento que por defecto era el establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, el del coeficientede participación o el fijado en el título o estatutos.

¿Acto de mera administración o modificación del título?

Para llevar a la práctica esta modificación, será necesario incluir un punto en el orden del día de la convocatoria para poder adoptar un acuerdo al respecto. En este punto, la doctrina se encuentra dividida toda vez que la discrepancia versa en determinar si la modificación del reparto de gastos constituye una modificación del título o debe ser considerada como un acto de mera administración.
En el primer caso, cuando la intención es modificar el sistema de reparto del gasto bien porque se modifique el título o los estatutos o bien porque se haga así constar expresamente, en virtud del artículo 17.1 de la LPH el acuerdo deberá aprobarse por la unanimidad de los propietarios.

Por el contrario, si entendemos que este acuerdo constituye un acto de mera administración de carácter económico anual que no implique la modificación de las cuotas del título, el acuerdo podrá adoptarse por mayoría simple. Determinar si el acuerdo supone una clara manifestación de modificación del título o los estatutos o un acto de mera administración es importante para concretar qué mayoría es necesaria para el caso de que los propietarios deseen revocar dicho acuerdo y volver al sistema originario de reparto de gastos.

Doctrina jurisprudencial: Así, adoptado el acuerdo, pueden darse dos circunstancias:

• Que el acuerdo se eleve a Escritura Pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad con la finalidad de modificar formalmente las cuotas establecidas en el título o estatutos o manifieste que ésta es la clara voluntad de los propietarios siendo en ambos casos necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.

• Que el acuerdo se apruebe y se aplique el nuevo sistema de distribución del gasto para uno o varios ejercicios económicos.

En el primer caso, para volver al sistema anterior será necesario un nuevo acuerdo al respecto igualmente por unanimidad. Cuestión diferente, y de ahí el objeto de controversia en la doctrina actual, es saber qué mayoría es necesaria para adoptar el acuerdo y volver al sistema de reparto anterior al acuerdo que no fue inscrito.

 Aunque exista una parte de la doctrina que considere que si el acuerdo fue adoptado por la unanimidad de los propietarios la misma mayoría sería necesaria para adoptar el acuerdo para volver al sistema originario, por el contrario otro sector doctrinal en el que apoyo este artículo, considera que este acuerdo no supone una clara manifestación de voluntad de cambio de las normas del título o estatutos sino más bien un acto de mera administración aplicable al presupuesto anual que puede irse renovando o no de año en año. Por ello y, en base a este criterio, para “retornar” al sistema de cuotas no será necesario adoptar un acuerdo al respecto por unanimidad siendo suficiente la simple mayoría.

Son varias las sentencias del Tribunal Supremo las que apoyan esta tesis. A modo de ejemplo la Sentencia de 22 de mayo de 2008 que establece que “La cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según lo establecía el art. 16.1 de la Ley de Propiedad horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación-que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios”.

El acuerdo de modificación del reparto de gastos no se puede entender de forma tácita como una modificación del título salvo que expresamente así se acuerde, en cuyo caso, sí sería necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.

Así lo establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 1 de diciembre de 2006 “(…) desconoce la Sala cuáles fueron los criterios que el propietario único del edificio tomó en cuenta a la hora de señalar las respectivas cuotas, pero lo que no ofrece duda es que cualquier alteración de las mismas, por lo que comporta la modificación del título, precisa de los mismos requisitos que para su constitución… y que, en este caso, ni siquiera se ha solicitado formalmente por escrito la correspondiente modificación estatutaria…”.

 

“Cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título, el acuerdo deberá ser unánime”-

“Si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple”.

“Cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título, el acuerdo deberá ser unánime”-

“Si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple”.